FAQ & formulieren

Hieronder vind je een lijst met de meest gestelde vragen en antwoorden hierop. Mocht je vraag er niet bij staan of is het antwoord niet voldoende, neem dan contact met ons op via het contactformulier op deze site.

Formulieren

Je kunt je huurovereenkomst opzeggen per de 1e van de maand na het verstrijken van de minimale huurperiode. De opzegtermijn is minimaal 1 volledige kalendermaand. De huuropzegging dient uiterlijk voor de eerste van de maand te zijn ingediend.

Voorbeeld: je wilt je huurovereenkomst per 30 april beëindigen, dan dient je huuropzegging uiterlijk 31 maart ondertekend bij ons binnen te zijn.

Via e-mail ontvang je binnen 5 dagen van ons een bevestiging van de ontvangst van de opzegging.

Let op: indien je naast een woning ook een losse parkeerplaats of garagebox huurt bij NMG, dien je deze apart bij ons op te zeggen. Je stuurt dan 2 opzeggingen naar ons toe: 1 voor de woning en 1 voor de parkeerplaats/garagebox. Dit geldt voor parkeerplaatsen of garageboxen waarvoor je een los huurcontract bij ons hebt afgesloten.

Je kunt je huurovereenkomst opzeggen per de 1e van de maand na het verstrijken van de minimale huurperiode. De opzegtermijn is minimaal 1 volledige kalendermaand. De huuropzegging dient uiterlijk voor de eerste van de maand te zijn ingediend.

Voorbeeld: je wilt je huurovereenkomst per 30 april beëindigen, dan dient je huuropzegging uiterlijk 31 maart ondertekend bij ons binnen te zijn.

Via e-mail ontvang je binnen 5 dagen van ons een bevestiging van de ontvangst van de opzegging.

Let op: indien je naast een woning ook een losse parkeerplaats of garagebox huurt bij NMG, dien je deze apart bij ons op te zeggen. Je stuurt dan 2 opzeggingen naar ons toe: 1 voor de woning en 1 voor de parkeerplaats/garagebox. Dit geldt voor parkeerplaatsen of garageboxen waarvoor je een los huurcontract bij ons hebt afgesloten.

Op dit formulier kun je alle zaken invullen die door de nieuwe huurder(s) worden overgenomen (met instemming van de verhuurder) van de vertrekkende huurder(s). Het gaat hier om zaken die niet standaard toebehoren in, bij en aan de desbetreffende huurwoning en eventueel bijbehorende berging, aanbouw of garage.

De nieuwe huurder(s) en verhuurder komen het volgende overeen:

  • het onderhoud van de overgenomen zaken komt voor rekening van de huurder(s)
  • verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de overgenomen zaken, schade als gevolg van overgenomen zaken of vermissing van overgenomen zaken

Het formulier wordt door beide partijen ondertekend en in het woningdossier opgeslagen bij de eindinspectie.

Over huren bij NMG

Om in aanmerking te kunnen komen voor een huurwoning, moeten wij een toetsing uitvoeren. Hiervoor hebben wij een aantal documenten nodig. Hieronder vind je een opsomming.

Voor iedere kandidaat geldt:

  • volledig online ingevulde inschrijving
  • kopie geldig paspoort of identiteitsbewijs (geen rijbewijs)
  • kopie bankpas
  • verhuurdersverklaring indien je een woning huurt
  • hypotheekhoudersverklaring van de bank, indien je in het bezit bent van een koopwoning
  • kopie laatste jaaropgave over hoogte hypotheek
  • kopie (concept) verkoopakte indien je jouw woning hebt verkocht
  • uittreksel gemeentelijke basisadministratie indien de makelaar hier specifiek om vraagt
  • bij relatiebreuk: voorlopige opgestelde voorzieningen of echtscheidingsconvenant
Werk je in loondienst, dan hebben wij ook de volgende stukken van je nodig:

de drie meest recente loonstroken

bankafschriften van de laatste drie salarisstortingen

recente werkgeversverklaring (niet ouder dan drie maanden)

bij een nieuwe baan: arbeidsovereenkomst

jaaropgave (meest recente)

Bent u met pensioen, dan ontvangen wij graag ook de volgende stukken:

jaaropgave AOW en/of pensioen

kopie bankafschrift met de laatste 2 bijschrijvingen AOW en/of pensioen

Ben je zelfstandig ondernemer, dan hebben we ook de volgende stukken van je nodig:

uittreksel KvK

jaarrekening, winst- en verliesrekening en balans (de twee meest recente)

een gewaarmerkte accountantsverklaring

aanslag inkomstenbelasting van afgelopen jaar

Wij toetsen bovengenoemde stukken nauwkeurig en voeren daarnaast een creditcheck op het betalingsverleden uit. Bovendien is het mogelijk dat de makelaar je vraagt aanvullende gegevens te uploaden om een goede toetsing te kunnen uitvoeren.

In de onderhoudswijzer lees je wie er verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties aan je woning. Er zijn bijvoorbeeld zaken die we van jou als huurder verwachten (zoals bijvoorbeeld het schoonhouden van je woning, zorgen dat de afvoer niet verstopt raakt), maar andere zaken zullen via ons verzorgd worden (bijvoorbeeld groot onderhoud).

Wil je precies weten wat bij wie hoort? In deze brochure kun je dit makkelijk nazien.

Is er iets kapot in je woning of in het gebouw waar je woont? Je kunt je reparatieverzoek telefonisch bij ons melden via onze afdeling onderhoud op telefoonnummer 088-200 70 50.

Kijk eerst in onze onderhoudswijzer om te zien of wij de reparatie verzorgen, of dat je dit zelf moet doen. Met deze onderhoudswijzer is geprobeerd om je meer duidelijkheid te geven hoe je dient te handelen als je een gebrek in of aan je woning constateert.

Je kunt medehuurderschap aanvragen indien je nog niet op het huurcontract staat. Als medehuurder heb je dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. Wij stellen de voorwaarde dat jullie een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Een logé of onderhuurder kunnen bijvoorbeeld geen medehuurder worden.

Je bent wettelijk gezien automatisch medehuurder indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan met huurder, zolang je in dezelfde woning woont. Je echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner moet wel bij ons worden aangemeld.

Indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, hebben wij de volgende gegevens nodig:

  • De naam van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de huurder
  • Een kopie van de trouwakte/registratieakte

 

Woont je samen? Dan kun je medehuurderschap aanvragen.

Hiervoor hanteren wij de volgende regels:

  • Je staat minstens 2 jaar samen op het adres bij de gemeente ingeschreven
  • Je bent allebei in staat om (alleen) de financiële verplichtingen te dragen

Wij hebben de volgende gegevens van je nodig:

  • De naam van je partner
  • De ingangsdatum van het medehuurderschap
  • De handtekening van de huurder
  • De handtekening van de partner

Na ontvangst van de volledige aanvraag krijgt je van ons bericht waarin staat of je aanvraag is goedgekeurd of afgewezen.

Aan deze administratieve wijziging zijn kosten verbonden. Wij zijn genoodzaakt om voor de wijziging € 90,75 in rekening te brengen.

Allereerst willen wij je condoleren met je verlies.

Wettelijk ben je automatisch enige huurder wanneer je getrouwd bent, geregistreerd partnerschap hebt of wanneer je als (mede)huurder op het huurcontract staat. Je kunt ons via de e-mail of in een brief laten weten dat je partner is overleden. Vergeet deze brief niet te ondertekenen en voeg hier de overlijdensakte aan toe.

Let op! Sta je wel als gehuwde partner op de overlijdensakte, maar ben je bij ons niet bekend als huurder, doe er dan een recent uittreksel Basis Registratie Personen (BRP) van jezelf bij.

Je bent niet automatisch de enige huurder indien je niet bij ons bekend bent als huurder en ook niet als partner op de overlijdensakte stond. In dit geval is het aanvragen van huurderschap noodzakelijk.

Als je aanvraag tot huurderschap niet wordt goedgekeurd, wordt het huurcontract beëindigd en spreken we samen de einddatum van het huurcontract af.

Het verzoek om het contract te wijzigen zal vanuit beide huurders dienen te komen.

Echtscheiding

Indien je gaat scheiden en een van beiden in de woning blijft wonen, dien je ons hierover te informeren. Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat
  • Een kopie van het echtscheidingsconvenant en de inschrijving van de echtscheiding bij de burgerlijke stand

Na ontvangst van deze documenten, zullen wij de aanvraag in behandeling nemen en je hierover informeren.

Beëindigen samenwonen

Als je besluit om uit elkaar te gaan en één van beiden blijft in de woning wonen, dien je dit aan ons te laten weten.

Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat

Het wijzigen van het contract brengt administratie kosten met zich mee. Wij zijn genoodzaakt om €90,75 in rekening te brengen.

Overname is in principe niet mogelijk. De woning dient opgeleverd te worden conform de tijdens de voorinspectie gemaakte afspraken.

 

Hier is één uitzondering op mogelijk. Indien er op het moment van de voorinspectie al een nieuwe opvolgende huurde bekend is, kun je met deze opvolgende huurder eventuele overnames bespreken. Voorwaarde is dat de technisch opzichter de overnames goed moet keuren. Indien met de opvolgende huurder geen overeenstemming kan worden bereikt met betrekking tot de overname van goederen, moeten alle jou toebehorende goederen voor het einde van de huurperiode worden verwijderd uit de woning.

Indien er nog vragen zijn met betrekking tot overnames, kun je dit altijd bespreken met onze technisch opzichter tijdens de voorinspectie.

Indien de huur is opgezegd en je zelf iemand weet die geïnteresseerd is in de woning die je gaat verlaten, kun je dit aan ons laten weten. Vermeld hierbij de naam, adres, telefoonnummer en het e-mailadres van de kandidaat.

Het is van belang dat de kandidaat ingeschreven staat bij ons en voldoet aan de huurvoorwaarden. Onze verhuurafdeling zal beoordelen of de kandidaat in aanmerking komt voor de woning. Hierbij houden wij ook rekening met reeds ingeschreven woningzoekenden.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Jaarlijks wordt de huurprijs verhoogd, meestal per 1 juli van ieder jaar. De hoogte van de huurprijsverhoging is afhankelijk van een aantal zaken, waaronder de afspraken in de huurovereenkomst en de algemene huurwetgeving. Welke hoogte voor u van toepassing is en hoe deze berekend wordt, vind je (indien van toepassing) in de door ons verstuurde brief inzake de huurprijsverhoging.

Wil je bezwaar maken? Download hieronder het bezwaarschrift.

Sinds 2013 mogen verhuurders van de zogenoemde gereguleerde huurovereenkomsten de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Er is sprake van een gereguleerde huurovereenkomst indien bij aanvang van de huurperiode de huurprijs onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens lag.

De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.

Huishoudens met een inkomen van €0 tot en met € 43.574:  5,1%  (2,5% verhoging boven de 2,6% inflatie)

Huishoudens met een inkomen boven de € 43.574:  6,6% (4,0% verhoging boven de 2,6% inflatie)

Bij een verhoging van 6,6% wordt, tegelijk met de huurverhogingsbrief, ook een verklaring van de belastingdienst meegestuurd.

Bij 5,1% is dit niet van toepassing. Indien u wel bericht heeft gehad van de belastingdienst dat uw inkomen is opgevraagd, dan zijn deze gegevens inmiddels vernietigd.

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens (verzamelinkomen) van de huurder en de overige bewoners van de woonruimte. Hierbij worden alle bewoners die op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging op het adres staan ingeschreven, meegeteld. Bij de huurverhoging van 2020 is het huishoudinkomen gebaseerd op het verzamelinkomen van 2018.
Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor de huurverhoging gaat het dus om het totale verzamelinkomen over 2018 van alle bewoners die op het moment van aanvraag op het adres staan ingeschreven. Het is derhalve niet van belang of de huidige bewoners in 2018 ook al op het adres woonden.

Van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon niet mee.

Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging is na te lezen op de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie.

De belastingdienst verstrekt de verhuurder een overzicht van het aantal inkomensontvangers binnen uw huishouden en de daarbij horende inkomenscategorie. Het inkomen wordt dus door de belastingdienst vastgesteld en zij geeft alleen de categorie waarin het huishoudinkomen valt door.

Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

Aangezien de belastingdienst uitgaat van definitief vastgestelde inkomens gaan zij uit van het inkomen over 2018. Op het moment van het opvragen van deze gegevens (in maart/april 2020) zijn de inkomens van 2019 immers nog niet definitief vastgesteld.

Dat kan als je gehandicapt of chronisch ziek bent. Maar ook als het huishoudinkomen in 2019 lager was dan € 43.574. Omdat de belastingdienst informatie verstrekt over de categorie van het inkomen in 2018, moet je dan wel bezwaar maken conform de bezwaarprocedure.

Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2020. Bezwaar maken is mogelijk als jij of iemand in je huishouden:

  • Een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur zorg per week
  • Een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis;
  • Een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang);
  • Een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2020 zijn verstrekt. U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.

Door bezwaar te maken kun je de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 5,1%.

Ja. Als je op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met je recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huurverhoging voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst lees je wanneer je huurtoeslag krijgt.

Indien je inkomen tussen de €0 en €43.574 ligt dan val je in de laagste inkomenscategorie en heb je een maximale huurverhoging van 5,1% gekregen. Hiertegen kunt je geen bezwaar maken op grond van je inkomen aangezien je dan al in de laagste categorie ingeschaald bent.

Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging kan bezwaar gemaakt worden, mits deze méér dan 5,1% betreft. Of uw reden tot bezwaar gegrond is kunt u terug vinden op het bezwaarschrift. Je bezwaar kan verstuurd worden naar huurverhoging@nmg.nl.

Voor meer informatie kun je de website van de huurcommissie raadplegen.

Een IBRI-verklaring is een verklaring van de Belastingdienst welke zij aan jou kunnen verstrekken. Op deze verklaring staat je inkomen over het opgevraagde jaar vermeld. Je kunt deze verklaring opvragen bij de Belastingdienst.

Nee, wij zullen vanaf de huurverhogingsdatum het nieuwe bedrag incasseren. Je hoeft zelf dus niets te doen.

Dat kan verschillende redenen hebben. Een reden kan zijn dat de huur is aangepast na een verhuizing.

Het kan ook zijn dat jij of je buurman verbeteringen heeft laten aanbrengen waar een huurverhoging tegenover stond.

Daarnaast kan het verschil zijn ontstaan doordat ujebuurman er langer of korter woont dan jij en tegen andere huurvoorwaarden is gaan huren.

Ook kan de inkomensafhankelijke huurverhoging voor jou anders uitvallen dan voor je buurman.

Aangezien de markt onderhevig is aan veranderingen kan het zo zijn dat de te huur staande woningen worden aangeboden tegen een hogere of lagere huurprijs dan jouw woning.

Dit kan afhankelijk zijn van de markt en de vraag en aanbod in jouw regio.

Ook kan het zijn dat de leegstaande woningen met een andere afwerkingsniveau worden aangeboden of dat het een ander type woning betreft.

Indien er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst dan wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in dit geval niet toegepast. In dat geval wordt de huur verhoogd tot aan het in de huurovereenkomst vastgelegde maximale percentage. Voor de hoogte van dit percentage kunt u de huurovereenkomst raadplegen.

Indien je het niet eens bent met de huurverhoging en je een geliberaliseerde huurovereenkomst hebt, kun je schriftelijk bezwaar maken. Telefonische bezwaren worden niet in behandeling genomen.

Indien de verhuurder je bezwaar echter niet honoreert, kun je dit bezwaar enkel voorleggen aan de rechter.

Het is in deze gevallen niet mogelijk om de Huurcommissie te verzoeken om een uitspraak.

 

Indien je bezwaar wilt maken kun je hiervoor een brief of e-mail sturen naar:

 

NMG Vastgoed B.V.

Bezwaar huurverhoging

Postbus 188

6500 AD Nijmegen

 

Huurverhoging@nmg.nl