FAQ & formulieren

Hieronder vind je een lijst met de meest gestelde vragen (FAQ) en antwoorden hierop. Mocht je vraag er niet bij staan of is het antwoord niet voldoende, neem dan contact met ons op via het contactformulier op deze site.

Formulieren

Je kunt je huurovereenkomst opzeggen per de 1e van de maand na het verstrijken van de minimale huurperiode. De opzegtermijn is minimaal 1 volledige kalendermaand, in sommige overeenkomsten is meer dan 1 kalendermaand afgesproken. Controleer je huurovereenkomst hiervoor: hierin staat de juiste opzegtermijn. De huuropzegging dient uiterlijk voor de eerste van de maand te zijn ingediend.

Voorbeeld: je wilt je huurovereenkomst per 30 april beëindigen, dan dient je huuropzegging uiterlijk 31 maart ondertekend bij ons binnen te zijn.

Via e-mail ontvang je binnen 5 dagen van ons een bevestiging van de ontvangst van de opzegging.

Let op: indien je naast een woning ook een losse parkeerplaats of garagebox huurt bij NMG, dien je deze apart bij ons op te zeggen. Je stuurt dan 2 opzeggingen naar ons toe: 1 voor de woning en 1 voor de parkeerplaats/garagebox. Dit geldt voor parkeerplaatsen of garageboxen waarvoor je een los huurcontract bij ons hebt afgesloten.

Je kunt je huurovereenkomst opzeggen per de 1e van de maand na het verstrijken van de minimale huurperiode. De opzegtermijn is minimaal 1 volledige kalendermaand. De huuropzegging dient uiterlijk voor de eerste van de maand te zijn ingediend.

Voorbeeld: je wilt je huurovereenkomst per 30 april beëindigen, dan dient je huuropzegging uiterlijk 31 maart ondertekend bij ons binnen te zijn.

Via e-mail ontvang je binnen 5 dagen van ons een bevestiging van de ontvangst van de opzegging.

Let op: indien je naast een woning ook een losse parkeerplaats of garagebox huurt bij NMG, dien je deze apart bij ons op te zeggen. Je stuurt dan 2 opzeggingen naar ons toe: 1 voor de woning en 1 voor de parkeerplaats/garagebox. Dit geldt voor parkeerplaatsen of garageboxen waarvoor je een los huurcontract bij ons hebt afgesloten.

Op dit formulier kun je alle zaken invullen die door de nieuwe huurder(s) worden overgenomen (met instemming van de verhuurder) van de vertrekkende huurder(s). Het gaat hier om zaken die niet standaard toebehoren in, bij en aan de desbetreffende huurwoning en eventueel bijbehorende berging, aanbouw of garage.

De nieuwe huurder(s) en verhuurder komen het volgende overeen:

  • het onderhoud van de overgenomen zaken komt voor rekening van de huurder(s)
  • verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de overgenomen zaken, schade als gevolg van overgenomen zaken of vermissing van overgenomen zaken

Het formulier wordt door beide partijen ondertekend en in het woningdossier opgeslagen bij de eindinspectie.

Voor een doorlopende machtiging verzoeken wij je dit formulier in te vullen.

Druk na het invullen op de knop ‘indienen’ en het formulier wordt automatisch naar onze debiteurenadministratie gestuurd.

Over huren bij NMG

Om in aanmerking te kunnen komen voor een huurwoning, moeten wij een toetsing uitvoeren. Hiervoor hebben wij een aantal documenten nodig. Hieronder vind je een opsomming.

Voor iedere kandidaat geldt:

  • volledig online ingevulde inschrijving
  • kopie geldig paspoort of identiteitsbewijs (geen rijbewijs)
  • kopie bankpas
  • verhuurdersverklaring indien je een woning huurt
  • hypotheekhoudersverklaring van de bank, indien je in het bezit bent van een koopwoning
  • kopie laatste jaaropgave over hoogte hypotheek
  • kopie (concept) verkoopakte indien je jouw woning hebt verkocht
  • uittreksel gemeentelijke basisadministratie indien de makelaar hier specifiek om vraagt
  • bij relatiebreuk: voorlopige opgestelde voorzieningen of echtscheidingsconvenant
Werk je in loondienst, dan hebben wij ook de volgende stukken van je nodig:

de drie meest recente loonstroken

bankafschriften van de laatste drie salarisstortingen

recente werkgeversverklaring (niet ouder dan drie maanden)

bij een nieuwe baan: arbeidsovereenkomst

jaaropgave (meest recente)

Bent u met pensioen, dan ontvangen wij graag ook de volgende stukken:

jaaropgave AOW en/of pensioen

kopie bankafschrift met de laatste 2 bijschrijvingen AOW en/of pensioen

Ben je zelfstandig ondernemer, dan hebben we ook de volgende stukken van je nodig:

uittreksel KvK

jaarrekening, winst- en verliesrekening en balans (de twee meest recente)

een gewaarmerkte accountantsverklaring

aanslag inkomstenbelasting van afgelopen jaar

Wij toetsen bovengenoemde stukken nauwkeurig en voeren daarnaast een creditcheck op het betalingsverleden uit. Bovendien is het mogelijk dat de makelaar je vraagt aanvullende gegevens te uploaden om een goede toetsing te kunnen uitvoeren.

In de onderhoudswijzer lees je wie er verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties aan je woning. Er zijn bijvoorbeeld zaken die we van jou als huurder verwachten (zoals bijvoorbeeld het schoonhouden van je woning, zorgen dat de afvoer niet verstopt raakt), maar andere zaken zullen via ons verzorgd worden (bijvoorbeeld groot onderhoud).

Wil je precies weten wat bij wie hoort? In deze brochure kun je dit makkelijk nazien.

Is er iets kapot in je woning of in het gebouw waar je woont? Je kunt je reparatieverzoek telefonisch bij ons melden via onze afdeling onderhoud op telefoonnummer 088-200 70 50.

Kijk eerst in onze onderhoudswijzer om te zien of wij de reparatie verzorgen, of dat je dit zelf moet doen. Met deze onderhoudswijzer is geprobeerd om je meer duidelijkheid te geven hoe je dient te handelen als je een gebrek in of aan je woning constateert.

Je kunt medehuurderschap aanvragen indien je nog niet op het huurcontract staat. Als medehuurder heb je dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. Wij stellen de voorwaarde dat jullie een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Een logé of onderhuurder kunnen bijvoorbeeld geen medehuurder worden.

Je bent wettelijk gezien automatisch medehuurder indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan met huurder, zolang je in dezelfde woning woont. Je echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner moet wel bij ons worden aangemeld.

Indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, hebben wij de volgende gegevens nodig:

  • De naam van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de huurder
  • Een kopie van de trouwakte/registratieakte

 

Woont je samen? Dan kun je medehuurderschap aanvragen.

Hiervoor hanteren wij de volgende regels:

  • Je staat minstens 2 jaar samen op het adres bij de gemeente ingeschreven
  • Je bent allebei in staat om (alleen) de financiële verplichtingen te dragen

Wij hebben de volgende gegevens van je nodig:

  • De naam van je partner
  • De ingangsdatum van het medehuurderschap
  • De handtekening van de huurder
  • De handtekening van de partner

Na ontvangst van de volledige aanvraag krijgt je van ons bericht waarin staat of je aanvraag is goedgekeurd of afgewezen.

Aan deze administratieve wijziging zijn kosten verbonden. Wij zijn genoodzaakt om voor de wijziging € 90,75 in rekening te brengen.

Allereerst willen wij je condoleren met je verlies.

Wettelijk ben je automatisch enige huurder wanneer je getrouwd bent, geregistreerd partnerschap hebt of wanneer je als (mede)huurder op het huurcontract staat. Je kunt ons via de e-mail of in een brief laten weten dat je partner is overleden. Vergeet deze brief niet te ondertekenen en voeg hier de overlijdensakte aan toe.

Let op! Sta je wel als gehuwde partner op de overlijdensakte, maar ben je bij ons niet bekend als huurder, doe er dan een recent uittreksel Basis Registratie Personen (BRP) van jezelf bij.

Je bent niet automatisch de enige huurder indien je niet bij ons bekend bent als huurder en ook niet als partner op de overlijdensakte stond. In dit geval is het aanvragen van huurderschap noodzakelijk.

Als je aanvraag tot huurderschap niet wordt goedgekeurd, wordt het huurcontract beëindigd en spreken we samen de einddatum van het huurcontract af.

Het verzoek om het contract te wijzigen zal vanuit beide huurders dienen te komen.

Echtscheiding

Indien je gaat scheiden en een van beiden in de woning blijft wonen, dien je ons hierover te informeren. Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat
  • Een kopie van het echtscheidingsconvenant en de inschrijving van de echtscheiding bij de burgerlijke stand

Na ontvangst van deze documenten, zullen wij de aanvraag in behandeling nemen en je hierover informeren.

Beëindigen samenwonen

Als je besluit om uit elkaar te gaan en één van beiden blijft in de woning wonen, dien je dit aan ons te laten weten.

Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat

Het wijzigen van het contract brengt administratie kosten met zich mee. Wij zijn genoodzaakt om €90,75 in rekening te brengen.

Overname is in principe niet mogelijk. De woning dient opgeleverd te worden conform de tijdens de voorinspectie gemaakte afspraken.

 

Hier is één uitzondering op mogelijk. Indien er op het moment van de voorinspectie al een nieuwe opvolgende huurde bekend is, kun je met deze opvolgende huurder eventuele overnames bespreken. Voorwaarde is dat de technisch opzichter de overnames goed moet keuren. Indien met de opvolgende huurder geen overeenstemming kan worden bereikt met betrekking tot de overname van goederen, moeten alle jou toebehorende goederen voor het einde van de huurperiode worden verwijderd uit de woning.

Indien er nog vragen zijn met betrekking tot overnames, kun je dit altijd bespreken met onze technisch opzichter tijdens de voorinspectie.

Indien de huur is opgezegd en je zelf iemand weet die geïnteresseerd is in de woning die je gaat verlaten, kun je dit aan ons laten weten. Vermeld hierbij de naam, adres, telefoonnummer en het e-mailadres van de kandidaat.

Het is van belang dat de kandidaat ingeschreven staat bij ons en voldoet aan de huurvoorwaarden. Onze verhuurafdeling zal beoordelen of de kandidaat in aanmerking komt voor de woning. Hierbij houden wij ook rekening met reeds ingeschreven woningzoekenden.

Servicekostenafrekening

Servicekosten zijn alle kosten die bovenop de kale huurprijs in rekening gebracht worden voor leveringen en diensten. Deze leveringen en diensten zijn benoemd in de huurovereenkomst. Voorbeelden zijn de schoonmaak van algemene delen, de elektrakosten voor de algemene aansluiting, groenonderhoud en overige servicecontracten. Het gaat dus over in de meeste gevallen om kosten voor gemeenschappelijke zaken.

Jaarlijks wordt een servicekostenafrekening opgesteld waarbij de maandelijkse voorschotten worden verrekend met de daadwerkelijke kosten. Deze afrekening ontvang je doorgaans voor 1 juli van het opvolgende jaar. Als de daadwerkelijke kosten hoger zijn dan de betaalde voorschotten, dan zie je op de afrekening een bedrag dat bijbetaald moet worden. Als de daadwerkelijke kosten láger zijn dan de voorschotten, dan wordt het overschot terugbetaald. Je ziet dan een voor het totaal staan.

Je betaalt de servicekosten naar rato dat je op het complex hebt gewoond. Ben je halverwege het jaar komen wonen? Dan betaal je ook maar een half jaar bijdrage en kosten. Als je verhuist uit het complex, houd er dan rekening mee dat het opvolgende kalenderjaar nog een afrekening via NMG volgt.

Je ziet je aandeel op de servicekostenafrekening onder Werkelijke dagen ten opzichte van de Seizoendagen.

Toelichting servicekostenafrekening - begrippen

In de opstelling zie je het totaal aantal appartementen dat deelt in de kosten en jouw aandeel in deze kosten. Bij de noemer zie je het totale aantal appartementen dat meedeelt en bij de teller jouw deel daarin.

De schoonmaak betreft alleen de algemene delen, niet de individuele appartementen. De schoonmaak omvat onder andere de entree, de gangen en de lift.

Dit betreffen alle kosten voor het verbruik van elektra in de algemene delen. Op jouw eigen woonadres heb je een energiecontract afgesloten voor jouw eigen verbruik. De algemene elektra heeft onder andere betrekking op elektraverbruik van de lift en de lampen in de gangen.

Net zoals bij elektra heb je een eigen aansluiting voor jouw eigen verbruik. Het complex heeft echter ook een algemene wateraansluiting. Bijvoorbeeld de schoonmakers maken gebruik van deze aansluiting.

Op verschillende installaties in het complex zijn onderhoudscontracten afgesloten. De kosten voor onderhoud komen voor rekening van de eigenaar. De 24-uursservice uit het contract vallen in de servicekosten. Een 24-uursservice houdt in dat een storing zeven dagen in de week en 24 uur per dag gemeld kan worden en dat de firma – voor zover technisch mogelijk – de inspanning levert de storing binnen 24 uur op te lossen. Deze service zit bijvoorbeeld in het onderhoudscontract van de hydrofoor, CV-installaties en de lift.

Er zijn verschillende verzekeringen afgesloten voor het complex. Zelf heb je een inboedelverzekering voor je eigendommen in de woning. De eigenaar heeft in sommige gevallen al een glasverzekering afgesloten. Deze worden verrekend in de servicekosten.

Het vervangen van lampen is een kleine herstelling die een huurder zelf dient uit te voeren. Ook de buiten- en gangverlichting vallen hier onder. Als de beheerder dit laat uitvoeren, komen de kosten in de servicekostenafrekening. Let wel; dit geldt alleen voor het vervangen van lampen, het vervangen of repareren van armaturen komt voor rekening van de eigenaar.

Alle posten die onder de servicekosten vallen zijn zaken die bewoners eigenlijk zelf of gezamenlijk zouden moeten regelen. Dit is in de praktijk een onmogelijk opgave, waardoor het systeem van servicekosten in het leven is geroepen. De administratiekosten zijn de wettelijk vastgestelde kosten  die de beheerder in rekening mag brengen voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen.

Wil je meer weten over dit onderwerp? NMG Vastgoed sluit zoveel mogelijk aan bij het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en Servicekosten van de Huurcommissie.

Jaarlijkse huurverhoging

Een gereguleerd contract staat ook wel bekend als ‘sociale huurwoning’. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs láger lag dan de toenmalige liberalisatiegrens.

 

Vanaf 1 juli 2022 gaat de huur voor een sociale huurwoning weer omhoog, maximaal 2,3% voor de lagere (midden) inkomens. De huurprijs voor mensen met een hoger (midden) inkomen kan vanaf dezelfde periode met maximaal € 50 of € 100 omhoog, afhankelijk van uw (gezamenlijk) inkomen en de grootte van uw huishouden. Sinds 2013 mogen verhuurders van gereguleerde woningen de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Zie hieronder een overzicht van de mogelijke inkomensafhankelijke huurverhoging:

 

Huishouden één persoon Maximale huurverhoging 1 juli 2022
Lager (midden) inkomen 2020 tot € 47.948 2,3%
Hoger (midden) inkomen 2020 tussen € 47.948 en € 56.527 €50,-
Hoog inkomen 2020 hoger dan € 56.527 €100,-

 

Huishouden twee of meer personen Maximale huurverhoging 1 juli 2022
Lager (midden) inkomen tot € 55.486 2,3%
Hoger (midden) inkomen tussen € 55.486 en € 75.369 €50,-
Hoog inkomen hoger dan € 75.369 €100,-

Een gereguleerd contract staat ook wel bekend als ‘sociale huurwoning’. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs láger lag dan de toenmalige liberalisatiegrens.

 

Je kunt bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging in één van de volgende gevallen:

  1. De huurverhoging is te laat aangekondigd. Je moet de brief over de huurverhoging minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum hebben ontvangen. Komt de brief te laat en maak je bezwaar, dan moet de verhuurder de huurverhoging later laten ingaan of aan de Huurcommissie vragen wanneer de verhoging in mag gaan.
  2. In de huurverhogingsbrief staan fouten. Bijvoorbeeld een te hoog percentage, een verkeerde ingangsdatum of een onjuiste kale huurprijs.
  3. Je hebt de Huurcommissie gevraagd om de huurprijs te verlagen bij onderhoudsgebreken.
  4. De Huurcommissie heeft jouw huurprijs tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
  5. De nieuwe huurprijs komt boven de maximale huurprijs te liggen volgens de puntentelling die bij de woning hoort.
  6. De verhuurder verhoogt de huurprijs binnen 12 maanden opnieuw. Hierop zijn 3 uitzonderingen. Je verhuurder mag de huurprijs wel binnen 12 maanden verhogen:
    – in het 1e jaar van uw huurcontract;
    – als de vorige huurverhoging langer dan een jaar geleden was;
    – als hij jouw woning heeft verbeterd.
  7. Je betaalt een all-in huurprijs. Je betaalt dan één bedrag aan kale huurprijs en bijkomende kosten. Zo kun je niet controleren of de huurverhoging klopt. Wil je verhuurder de huurprijs toch verhogen? Vraag hem dan om de all-in prijs te splitsen.

Zie voor meer informatie ook de website van de Huurcommissie.

Indien er sprake is van één van bovengenoemde bezwaargronden, kun je dit schriftelijk kenbaar maken bij NMG via huurverhoging@nmg.nl onder vermelding van je naam, adres en korte toelichting met bezwaargrond. In het geval we er samen niet uitkomen, is het mogelijk om de Huurcommissie om een uitspraak te vragen. Hiervoor kun je gebruik maken van het bezwarenformulier via de volgende link of zoek je zelf op www.huurcommissie.nl onder verzoekschriften; jaarlijkse huurverhoging voor huurders.

Een geliberaliseerde contract is ook wel bekend onder de term ‘vrije sector’-woning. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs hoger ligt dan de toenmalige liberalisatiegrens.

De huurverhoging mag in 2022 niet hoger zijn van 3,3% van de kale huurprijs.

Een geliberaliseerde contract is ook wel bekend onder de term ‘vrije sector’-woning. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs hoger ligt dan de toenmalige liberalisatiegrens.

 

De huurverhoging mag in 2022 niet hoger zijn van 3,3% van de kale huurprijs. Het is niet mogelijk om bezwaar aan te tekenen tegen een huurverhoging van 3,3% of lager.

 

Je kunt bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging in één van de volgende gevallen:

  1. De huurverhoging is te laat aangekondigd. Je moet de brief over de huurverhoging minimaal één maand voor ingangsdatum hebben ontvangen. Komt de brief te laat, maak dit dan kenbaar bij NMG Vastgoed.
  2. In de huurverhogingsbrief staan fouten. Bijvoorbeeld een te hoog percentage, een verkeerde ingangsdatum of een onjuiste kale huurprijs.

 

Indien er sprake is van één van bovengenoemde bezwaargronden kun je dit schriftelijk kenbaar maken bij NMG via huurverhoging@nmg.nl onder vermelding van je naam, adres en korte toelichting. In het geval we er samen niet uitkomen, is het mogelijk om de Huurcommissie om een uitspraak te vragen. Zie hiervoor ook de website van Rijksoverheid onder “Bezwaar tegen maximale huurverhoging vrijesectorwoning

In de meeste huurovereenkomsten staan de regels omtrent huurverhogingen onder artikel 5. Soms zijn er nog bijzondere bepalingen opgenomen en/of staan er regels in de Algemene Bepalingen. Kijk in jouw huurovereenkomst voor de voor jou geldende regels.

Daarnaast is er ook overheidsbeleid over dit onderwerp. Via de website van Rijksoverheid word je op de hoogte gehouden over de actuele wetgeving. Zie hiervoor: link. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-regels-gelden-er-voor-een-huurverhoging

Dat kan verschillende redenen hebben. Een reden kan zijn dat de huur is aangepast na een verhuizing.

Het kan ook zijn dat jij of je buurman verbeteringen heeft laten aanbrengen waar een huurverhoging tegenover stond.

Daarnaast kan het verschil zijn ontstaan doordat je buurman er langer of korter woont dan jij en tegen andere huurvoorwaarden is gaan huren.

Aangezien de markt onderhevig is aan veranderingen kan het zo zijn dat de te huur staande woningen worden aangeboden tegen een hogere of lagere huurprijs dan jouw woning.

Dit kan afhankelijk zijn van de markt en de vraag en aanbod in jouw regio.

Ook kan het zijn dat de leegstaande woningen met een andere afwerkingsniveau worden aangeboden of dat het een ander type woning betreft.

Het aantal punten wordt berekend in het puntenrapport. Dit puntenrapport kun je inzien via het huurdersportaal onder het kopje ´´Woning gegevens´´.
Nog geen account voor het huurdersportaal? Dan kun je een autorisatiecode aanvragen via portalen@nmg.nl.

In de meeste gevallen komt dit omdat de WOZ waarde van de woning is verhoogd. Hierdoor stijgt ook het aantal punten.